Мирзоева А.Э.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Магистрант, Санкт-Петербургский горный университет в г. Санкт-Петербурге

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ

Аннотация

В статье рассматриваются злободневные проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность затронутой темы и необходимость ее изучения заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику страны в целом. Кроме того, была рассмотрена динамика изменения кадастровой стоимости по нескольким городам России с различным функциональным назначением, определена необходимость устранения проблем государственной кадастровой оценки.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость недвижимости, земельные участки, проблематика определения кадастровой стоимости, налогообложение недвижимости.

Mirzoeva A.E.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Graduate Student, Saint-Petersburg Mining University, St. Petersburg

RELEVANCE OF THE PROBLEM OF LAND PLOTS CADASTRAL VALUATION IN RUSSIA

Abstract

The article deals with topical problems related to state cadastral valuation. In particular, the problem of defining cadastral value of real estate objects is discussed. The relevance of the topic and the necessity to study it is related to the impact of the results of cadastral valuation on taxation, and therefore on the economy of the country on the whole. In addition, the dynamics of changes in cadastral valuation for several cities of Russia with various functional purposes was considered. The necessity to eliminate problems of state cadastral valuation was determined.

Keywords: state cadastral valuation of real estate, cadastral value of real estate, land plots, problems of determining cadastral value, taxation of real estate

Вопрос проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент, особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным. В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствие со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов.

По анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые могли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.

На рисунке 1 представлено изменение кадастровой стоимости земельных участков с различными видами разрешенного использования на примере города Сочи. Согласно принятым результатам кадастровой оценки за период с 2003 по 2012 год, прослеживается четкая тенденция увеличения стоимости.

Рис. 1 – Динамика кадастровой стоимости в городе-курорте Сочи с 2003 года по 2012 год (рублей за квадратный метр)

Переход к рыночной экономике, произошедший в России в 1991 году, обусловил важность государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В то время результаты проведенных оценок хранились в виде бумажных документов в архивах государственных учреждений, уполномоченных на проведение оценочной деятельности. К сожалению, документы не были переведены в электронный вид, что не обеспечило их общедоступность. В связи с этим проследить изменение кадастровой стоимости с 1991 до 2003 года не представляется возможным. Кроме того, в 1998 году произошла деноминация российского рубля, что также отразилось на значении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Это говорит о том, что проведение анализа изменения кадастровой стоимости является целесообразным в случаях улучшения экономической ситуации в стране или хотя бы в период экономической стабильности, который начался после кризиса в 2009 году и длится по настоящее время.

На рисунке 2 представлено увеличение среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, в Москве в разрезе административных округов (за 1 кв. метр земли в рублях), по утвержденным результатам кадастровой оценки за различные временные промежутки.

Рис. 2 – Изменение кадастровой стоимости в г. Москве с 2008 года по 2015 год в разрезе административных округов (рублей за квадратный метр)

В качестве примера возрастания кадастровой стоимости объектов капитального строительства рассмотрена динамика роста кадастровой стоимости квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга. По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень Недвижимости», за 3 года (с 2012 по 2015 годы) кадастровая стоимость в среднем увеличилась на 47 тыс. рублей (рис. 3).

Рис. 3 – Динамика кадастровой стоимости квадратного метра жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге с 2012 по 2015 год

Для физических лиц переход к кадастровому налогообложению стал достаточно острым, о чем свидетельствует возрастание числа споров о результатах кадастровой оценки (рис. 4).

Рис. 4 – Динамика изменения численности споров о значениях кадастровой стоимости недвижимости за период с 2008 по 2015 гг.

Стоит также отметить, что за первые полгода 2016 года в Комиссии Росреестра и арбитражные суды уже было подано 14,6 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. Эта цифра в 1,5 раза превышает количество поступивших заявлений за такой же период 2015 года (рис. 4). Кроме того, 85% полученных заявлений относятся к случаям возражения против установленных значений стоимости именно земельных участков.

Согласно публикациям в средствах массовой информации, за последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился более чем в 3 раза . В дополнение, президент Российской Федерации, Владимир Владимирович Путин, в ежегодной телепередаче «Прямая линия с Владимиром Путиным» отметил заинтересованность населения к данной проблеме. На коллегии Росреестра при подведении итогов 2015 года и определении перспектив на 2016 год руководитель, Игорь Васильев, отметил возрастающую социальную значимость всей процедуры кадастровой оценки, а также и повышение заинтересованности собственников к размеру кадастровой стоимости их недвижимости.

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз. Поэтому была рассмотрена инициатива и внесены изменения в законодательство по поводу предоставления полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства.

Намерения сформировать единую систему кадастровой оценки по всей стране подтвердил премьер-министр Российской Федерации, Дмитрий Медведев. В первую очередь он отметил, что уровень подготовки специалистов сферы оценочной деятельности должен быть одинаков, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний. Председатель Правительства Российской Федерации также поддержал инициативу введения изменений в законодательство, касающиеся передачи кадастровой оценки недвижимости государству .

В действительности нормативно-правовую базу кадастровой оценки недвижимого имущества пополнили два законодательных акта. С 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358, утвердивший правила расчета кадастровой стоимости недвижимости, кроме земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, а также занятых природными объектами. С 1 января 2017 года введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке», положения которого внедряют в сферу оценочной деятельности институт государственных кадастровых оценщиков.

Средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются властями для различных нужд. Переход к кадастровой стоимости изначально являлся инициативой самих регионов (субъектов РФ), а не Правительства. Так, например, у руководства Москвы складывалось впечатление, что бюджет недополучает средства, которые впоследствии были бы направлены на решение общегородских проблем. Имевшаяся оценка считалась властями заниженной и проведенной таким образом, что, например, от крупных торговых сетей в казну практически не поступали никакие средства. Поэтому переход к кадастровой стоимости, безусловно, должен был привести к справедливому налогообложению, а никак не к перегибу сложившейся ситуации в обратную сторону. И это касается не только предприятий, но и граждан. В связи с этим Правительством еще будут рассмотрены предложения по увеличению не налогооблагаемой части имущества.

Большую часть налога на недвижимость во многих регионах составляет земельный налог, к примеру, по Республике Крым, что представлено на рисунке 5.

Рис. 5 – Начисление и поступление платежей в тысячах рублей по налогам в Республике Крым (март 2016 года)

В Краснодарском крае земельный налог составляет 3,72 % от всех поступлений в бюджет и 19,2% от налога на недвижимое имущество (рис. 6) .

Рис. 6 – Начисление и поступление платежей в рублях по налогам в Краснодарском крае (сентябрь 2016 года)

Специфической особенностью земель населенных пунктов является то, что их стоимость значительно превышает стоимость других категорий земель, что связано с высокой урбанизированностью и количеством капитальных вложений, потраченных на обустройство, инженерное оборудование, социальную инфраструктуру и прочее. Не последнюю роль в формировании бюджетов городов играет имущественный налог и арендная плата, которые определяются исходя из кадастровой стоимости недвижимости .

Как уже было отмечено ранее, число споров о кадастровой оценке растет. Согласно данным Росреестра, количество рассмотренных заявлений в Комиссиях с 2013 до 2014 года увеличилось вдвое – до 11 тыс. споров (рис. 7). В 2015 году в 58% случаев решение было принято в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов упала на 27%. Налоговые сборы в региональные и муниципальные бюджеты из-за этого упали на 24,5 млрд. руб. ниже запланированных. Они стали непредсказуемы, а ведь для муниципальных бюджетов земельный налог и налог на имущество являются источниками дохода.

Рис. 7 – Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссиях и судах

Важно отметить, что Комиссии при Росреестре, рассматривая спросы о недовольствах в отношении значений кадастровой стоимости, снижают количество заявлений, поступающих в суды, в связи с тем, что пересматривают наименее спорные и наиболее очевидные заявления, а также оперативно решают вопрос правообладателей в сравнении с аналогичной процедуры, проходящей в судебном порядке. Рассмотрение дел в Комиссиях увеличивает число случаев, при которых для заявителей спор становится выигрышным.

Как видно по статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами, но и исследователями, разрабатывающими и совершенствующими методические аспекты оценки . Выделим основные из указанных проблем.

Согласно ежегодному докладу Росреестра об итогах деятельности, выделены следующие проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:

– недостаточность качества исходных данных;

– ограничения при привлечении опытного оценщика (не урегулирована ситуация с отбором исполнителей работ с учетом опыта и квалификации);

– отсутствие четких алгоритмов и последовательностей для определения достоверных и обоснованных результатов кадастровой оценки;

– неудовлетворительный контроль со стороны местных органов власти результатов, а также утверждение неадекватных результатов проведенной оценки недвижимости;

– отсутствие проверки со стороны Росреестра в части привлечения оценщика к ответственности при неверных результатах;

– расчет налога на земельные участки и иную недвижимость без установления значимости суммы для населения и экономики страны;

– неотработанный порядок при нахождении кадастровой стоимости вновь образованных, ранее учтенных и измененных объектов .

Для решения этих проблем Росреестром предлагается использование топографической основы кадастра, проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ по кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических последствий и переработка порядка, утвержденного Минэкономразвития России .

Актуальность вопросов в области проблем кадастровой оценки поднимается уже достаточно давно как российскими, так и зарубежными исследователями. В российских публикациях относительно определения кадастровой стоимости, как правило, поднимаются вопросы:

– рассмотрения возможностей и достоинств использования различных подходов при кадастровой оценке (Пичуев Н.И., Клещенко Ю.А.) , ;

– обозначения общих проблем проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости (Поликарпов А.М., Сулин М.А., Павлова В.А.) , ;

– разработки перечней новых факторов, влияющих на кадастровую стоимость (Быкова Е.Н., Шабаева Ю.И., Виноградов Д.В.) , ;

– выявления прогнозов и перспектив налогообложения недвижимого имущества (Дождева Е.Е., Журавлева Т.А., Родионова В.В.) , .

Зарубежные исследователи (Dimopoulos T., Erden H., Galante M., Parzych P., Jasiolek J. и другие) публикуют работы, связанные с рациональностью использования результатов кадастровой или массовой оценок недвижимости в целях налогообложения. Подобные исследования проводятся в таких странах, как Польша, Греция, Израиль, Германия, Франция, Турция, Испания, Индия, США, Бразилия, Китай, Япония и страны Африки. Все это говорит о заинтересованности в совершенствовании методик проведения кадастровой (массовой) оценки и возможностях использования ее результатов во всем мире.

Список литературы / References

1. Публикации о Росреестре [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (дата обращения: 05.04.2017).
2. Передача кадастровой оценки государству не исключена [Электронный ресурс]. – URL: https://er.ru/news/134020 (дата обращения: 15.03.2017).
3. Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 16.12.2016).
4. Кухарук Н. С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / Н. С. Кухарук, Л. В. Марциневская, А. М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17. – 2011. – № 21. – С. 150-160.
5. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2014 год, задачи на 2015 год» [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (дата обращения: 01.02.2017).
6. Пичуев Н. Н. О применении затратного подхода при оценке стоимости объектов в Крымском федеральном округе / Н. Н. Пичуев, И. Н. Пичуев // Вопросы оценки. – 2014. – № 4(78). – С. 9-19.
7. Клещенко Ю. А. Системный подход и принципы методологии освоения земель Автономной Республики Крым для решения социально-экономических проблем всех слоев населения / Ю. А. Клещенко, Е. Н. Ширков // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). – 2015. – № 3. – С. 156-162.
8. Поликарпов А. М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А. М. Поликарпов, А. Э. Мирзоева, А. С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. – 2015. – № 3-4 (49-50). – С. 125-129.
9. Сулин М. А. Общая парадигма оценки объектов недвижимости / М. А. Сулин, В. А. Павлова // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета: СПбГАУ. – 2012. – № 27. – С. 242-245.
10. Быкова Е. Н. Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев / Е. Н. Быкова, Ю. И. Шабаева // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. – 2014. – №37. – С. 181-186.
11. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир: Владимирский государственный университет, 2007. – 136 с.
12. Дождева Е. Е. Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества / Е. Е. Дождева, Е. В Родионова // Региональное развитие: СГЭУ. – 2015. – № 3(7). – С. 4.
13. Журавлева Т. А. Прогноз налогового потенциала Республики Крым и г. Севастополя // Крымский научный вестник. – 2015. – № 4-1. – С. 10-33.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Publikacii o Rosreestre . – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (accessed: 05.04.2017).
2. Peredacha kadastrovoj ocenki gosudarstvu ne iskljuchena . – URL: https://er.ru/news/134020 (accessed: 15.03.2017).
3. Oficial’nyj sajt Federal’noj nalogovoj sluzhby RF . – URL: https://www.nalog.ru (accessed: 16.12.2016).
4. Kuharuk N. S. Aktualizacija rezul’tatov kadastrovoj ocenki zemel’ naseljonnyh punktov / N. S. Kuharuk, L. V. Marcinevskaja, A. M. Mitrjajkina // Nauchnye vedomosti Belgorodskogo gosudarstvennogo universiteta . Tom 17. – 2011. – № 21. – S. 150-160.
5. Bykowa E. The state real estate cadaster in Russia – problems and perspectives / E. Bykowa, J. Sishchuk // ZFV – Zeitschrift fur Geodasie, Geoinformation und Landmanagement. – 2015. Vol. 140(1). – P. 22-26.
6. Itogovyj doklad «Itogi dejatel’nosti za 2014 god, zadachi na 2015 god» . – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (accessed: 01.02.2017).
7. Pichuev N. N. O primenenii zatratnogo podhoda pri ocenke stoimosti ob#ektov v Krymskom federal’nom okruge / N. N. Pichuev, I. N. Pichuev // Voprosy ocenki . – 2014. – № 4(78). – P. 9-19.
8. Kleshhenko Ju. A. Sistemnyj podhod i principy metodologii osvoenija zemel’ Avtonomnoj Respubliki Krym dlja reshenija social’no-jekonomicheskih problem vseh sloev naselenija / Ju. A. Kleshhenko, E. N. Shirkov // Nauka. Tehnika. Tehnologii (politehnicheskij vestnik) . – 2015. – № 3. – P. 156-162.
9. Polikarpov A. M. Problemy kadastrovoj sistemy v Rossijskoj Federacii / A. M. Polikarpov, A. Je. Mirzoeva, A. S. Ovchinnikova // Obrazovanie, jekonomika, obshhestvo . – 2015. – № 3-4 (49-50). – p. 125-129.
10. Sulin M. A. Obshhaja paradigma ocenki ob#ektov nedvizhimosti / M. A. Sulin, V. A. Pavlova // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta: SPbGAU . – 2012. – № 27. – P. 242-245.
11. Bykova E. N. Prestizhnost’ territorii i konceptual’nye polozhenija formirovanija ee kriteriev / E. N. Bykova, Ju. I. Shabaeva // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta . – 2014. – №37. – P. 181-186.
12. Vinogradov D. V. Jekonomika nedvizhimosti: ucheb. posobie / D. V. Vinogradov. – Vladimir: Vladimirskij gosudarstvennyj universitet, 2007. – 136 p.
13. Dozhdeva E. E. Novye podhody k nalogooblozheniju dohodov fizicheskih lic ot sdachi v arendu imushhestva / E. E. Dozhdeva, E. V Rodionova // Regional’noe razvitie: SGJeU . – 2015. – № 3(7). – P. 4.
14. Zhuravleva T. A. Prognoz nalogovogo potenciala Respubliki Krym i g. Sevastopolja // Krymskij nauchnyj vestnik . – 2015. – № 4-1. – P. 10-33.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра ЭУС

Реферат на тему:

«Сущность и проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков.

Особенности расчета арендной платы за землю города Москвы»

Подготовила студентка 5-го курса, 5 гр.

Приняла доцент Полити В.В.

Москва 2009

Введение

Перед тем, как рассматривать кадастровую стоимость земельных участков, следует сказать, что Государственный земельный кадастр – это государственная система необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в целях:

своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;

обеспечения учета, рационального использования и охраны земель;

защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;

создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;

сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной.

Информационная функция государственного земельного кадастра необходима для отражения качественного состояния земли как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель.

Учетная функция служит для целей регистрации прав.

Фискальная функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

Так же следует отметить, что эксперты наряду с кадастровой оценкой (массовой) выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная - для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.д.

Общие сведения о кадастровой стоимости

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (глава 10, статья 65, п.1 ЗК). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Целью проведения кадастровой оценки является внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение на этой основе эффективности использования земель.

Работы по государственной кадастровой оценке земель проводятся на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» , Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" определено, что кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании, рассчитанная по определенной методике, и занесенная в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по (согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти) в соответствии с едиными для РФ методическими и нормативно-техническими документами.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом:

Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

Площади земельного участка;

Факторов местоположения и окружающей среды.

Изначально в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Росземкадастром, выделено 14 видов функционального использования (когда в Нью-Йорке при определении налогооблагаемой базы для налога на недвижимость классификация проходит всего по четырем видам использования).

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. Кадастровая оценка проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемые органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. С 18 апреля 2006 года после принятия правительственных Правил кадастровой оценки база кадастровой стоимости недвижимого имущества пересматривается раз в четыре года для каждой группы объектов недвижимости: сельской недвижимости, жилой застройки, промышленной застройки, коммерческой и общественной застройки.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости предоставляются бесплатно. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Введение. 3

Необходимость оценки земли. 5

Проблемы кадастровой оценки земли и их решение. 7

Заключение 9

Список источников и используемой литературы 10

Введение.

Земля является самым большим объектом недвижимости. Основными средствами регулирования является кадастровая оценка земли, налогообложение земель, правильное использование с соблюдением экологических требований. Задачей ведения государственного кадастра является сбор, систематизация,хранение, обновление и предоставление пользователям информации.

Кадастровая оценка земли – это определение стоимости, которая рассчитана по определенной методике и в дальнейшем занесена в кадастровое дело определенного участка. Кадастровая стоимость земельного участка как правило не совпадают с его рыночной стоимостью и ценой продажи.

Метод массовой оценки помогает осуществить кадастровую оценку земельного участка. В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.

В наше время, земля как природный ресурс имеет большое значение, как средство производства и как элемент рыночных товарно-денежных отношений. Если рассматривать землю как природный ресурс, то земля выступает в качестве важнейшей части окружающей среды, формирующей определенные типы ландшафта. Также земля обеспечивает людям условия жизнедеятельности. Функции земли как природного ресурса следующие. Прежде всего это основа жизни человека, удовлетворение его первостепенных нужд, она является главным звеном в всех существующих биоценозов и характеризуется источником красоты и богатства всей природы в целом. Если рассматривать землю как элемент рыночных отношений земля выступает в виде объектов недвижимости оцениваемой системой стоимостных характеристик.

Государственный земельный кадастр занимает важное место среди государственных кадастров природных ресурсов. Объектом земельного кадастра является весь земельный фонд государства независимо от его принадлежности, целевого назначения и вида использования. Земельный кадастр – это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц, о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, является одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений. Земельный кадастр как систему документов и сведений можно трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах пользования, количестве, качестве и экономической ценности земель.

В настоящее время Государственный земельный кадастр Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям.

Современная кадастровая оценка земли призвана давать ответы на вопросы о степени выгодности приложения капитала к земле, о величине ренты, цене земли, размерам арендной платы, уровнем научного применения и систем земледелия.

Научно-практическая конференция
"Роль оценочной деятельности в управлении государственной собственностью"
г. Москва, 06 июня 2002 года

Тезисы выступления

Волович Николай Владимирович
директор ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности", г. Томск, президент НП "Сибирская межрегиональная палата оценщиков"

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

С принятием Земельного кодекса РФ вопрос об оценке стоимости земельных участков перешел в практическую плоскость. Основными трудностями, с которыми сталкивается оценка, являются:

Неопределенность государственной земельной политики;

Отсутствие общепризнанных методик оценки стоимости земельных участков;

Нехватка информации о сделках с земельными участками;

Слабая квалификация по данному вопросу у самих практических оценщиков.

В основе всех этих проблем лежит незрелость российского земельного рынка, однако сложившаяся ситуация не позволяет перенести решение этих вопросов не неопределенное время. Более того, государство, даже если отвлечься от его функций как собственника фактически всех российских земель, в любой стране с рыночной экономики активно участвует в регулировании земельного рынка. На это направлены конституционные нормы любого государства, которые не могут быть реализованы без обеспечения земельными участками устойчивого экономического и социального развития. Особо весомо это участие государственных и муниципальных органов становится в настоящее время в силу нарастания экологических проблем. В итоге речь может идти только о форме регулирования земельного рынка. В экономическом смысле проблему выбора экономической стратегии государства можно сформулировать как вопрос о мере и способах перераспределения земельной ренты. В силу того, что стоимость земельных участков определяется чистыми доходами от их использования, земельная политика государства непосредственно влияет на формирование стоимости земельных участков.

Если с этой точки зрения рассмотреть принятый Земельный кодекс РФ, то можно отметить его полную неопределенность в этом вопросе. Так, в 65 -66 ст. кодекса, а также в его вводном Законе дается несколько вариантов будущего налогообложения земельных участков. Это, во-первых, возможный переход к единому налогу на недвижимость или раздельное самого земельного участка и другой непосредственно связанной с ним недвижимости. Во-вторых, в последнем случае налогообложение может строиться на основе рыночной или кадастровой стоимости, а также нормативной цены земли. В-третьих, необходимо рассмотреть реальную возможность, особо в ближайшее время, сохранение и совершенствование действующего порядка взимания платы за землю. При этом соответствующие статьи нового Налогового кодекса РФ находятся еще только на стадии проекта. И это только наиболее видимая для всех землевладельцев и землепользователей часть проблемы.

Такая неопределенность влияет на сам подход к оценке рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, что показывает анализ соответствующих методик. Проводимые Росземкадастром работы по оценке кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения используют методику государственной кадастровой стоимости земельных участков, где отсутствует конкретное определение самого предмета оценки. Кадастровая стоимость определяется лишь как представление о ценности земельного участка. Не меньше вопросов вызывает и противоречие в утвержденных определениях рыночной стоимости земельных участков. Ставшее общепринятым в теории и практике российской оценки законодательное определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи на открытом и конкурентном рынке объекта оценки почему-то не расшифровывается и даже не упоминается применительно к земельным участкам в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков" (утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р). Это позволило разработчикам заменить саму цель оценки и вместо необходимости сравнения цен сделок с земельными участками оценщик будет определять наиболее эффективное использование земельных участков (в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной). В итоге прямо рекомендована вместо трех рыночных подходов к оценке техника остатка для земли. Такой подход в мире признан устаревшим, т.к. инвестор справедливо ожидает от приобретения земельного участка той же рентабельности, как и от вложений в другие формы капитала, а не формирования своего дохода по остаточному принципу. В итоге даже в тех странах, которые придерживаются англосаксонской системы права, оценка собственно земельного участка идет отдельно от оценки его застройки на основе собственно рыночного, а не остаточного подхода. Последний используется самим собственником земельного участка как критерий подбора арендаторов и в целом видов и форм использования своего участка, а не определение его стоимости для целей продажи. Об этом прямо написано, например, в широко известных работах Д. Фридмана, Д. Харрисона, Д. Эккерта. Думаю, ошибка в понимании различий в подходе к оценке собственно земельного участка и его улучшений связана с не до конца осознанной роли различий в восприятии понятия "земельный участок" на Западе и в России. Западное понимание исходит из рассмотрения земельного участка вместе с находящейся на ней недвижимости. Не случайно в вышеприведенной методике нет даже определения самого объекта оценки - земельного участка. Это делает оценку рыночной стоимости земельного участка на практике изначально предметом "искусства" самого оценщика. Возможно, Минимущество РФ стремиться через максимизацию базы оценки компенсировать занижение регистрируемых цен реальных сделок. Однако последствия этого, учитывая противоречивые интересы на местном уровне, могут быть крайне негативными. Так как в первую очередь это коснется участков промышленных предприятий, ТПП РФ должно активно вмешаться в этот процесс. В противном случае, мы, кроме всего прочего, будем иметь через некоторое время несравнимую базу расчетной стоимости участков и постоянные конфликты с контрольными и фискальными органами. Это не менее серьезно, чем имеющиеся расхождения между предприятиями в учетной стоимости основных фондов. Не случайно, что разрабатываемая Госимуществом РФ методика оценки аренной платы за земельные участки (разосланная для изучения в субъекты федерации) фактически возвращает нас к оценке текущего, а не наилучшего использования земельных участков. К сожалению, эти ошибки и противоречия будут исправлять на практике наши коллеги. В дальнейшем было бы желательно заранее знакомить самих практических оценщиков с разрабатываемыми подходами к оценке и учесть их мнение.

В этих условиях возрастает значение квалификации самих оценщиков, а также наличия в нашем распоряжении надежной информационной базы. Разработанные программы обучения, позволившие привлечь в число оценщиков многих хороших специалистов, должны быть ориентированы не только на подход к оценке земельных участков в рамках либеральной экономики (тем более не всегда правильно интерпретированного). Не менее важно, как это мы видим на государственном уровне, знакомство с опытом стран с социально ориентированной рыночной экономикой, прежде всего Германии. Например, после объединения с Восточной Германием немецкие оценщики получили на правительственном уровне методику оценки земельных участков и другой недвижимости в восточных землях. Она позволяла для каждого типа земельных участков иметь ориентировочные цены, а оценщик мог в определенном коридоре их конкретизировать. При этом как для восточных, так и для западных земель даны ориентировочные ставки капитализации, индексы инфляции для разного типа земельных участков и другая необходимая информация для упрощения процесса оценки земельных участков. Это далеко от нашего понимания оценки рыночных стоимостей, но позволило в короткий срок без значительных затрат решить общегосударственную задачу в области оценки. Необходимо в рамках разработки российских методик и программ обучения изучить и уже накопленный в российских городах и регионах опыт. К этому все равно придется вернуться. Кроме всего прочего, это позволит накопить и столь необходимую информационную базу. Решить же проблему занижения цен сделок государство может другими методами, например, если введет норму преимущественного права выкупа государством и муниципалитетами частных земельных участков по предлагаемой собственниками рыночной цене.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://allbest.ru

Введение

Оценка земли, являясь составной частью земельного кадастра, выступает в то же время и как часть общей оценки природных ресурсов. Коренная перестройка всех отраслей народного хозяйства, перевод экономики на рыночные отношения, введение частной собственности на землю и другие средства производства обуславливают качественное изменение в подходах оценки земель, природных ресурсов, хозяйственной деятельности человека и общества в целом.

Успешное решение многих задач, общих и внутрихозяйственных невозможно без глубокого изучения качества земли и его грамотной оценки. При решении проблемы оценки земли важно установить реальный объект и предмет исследования.

При оценке земли следует учитывать функционирование ее в общественном производстве и исходить прежде всего из требований сельскохозяйственного производства, где она выполняет более активную роль, выступая в качестве главного средства производства, а в других отраслях народного хозяйства - в качестве всеобщего средства. Следовательно, в широком понимании в качестве объекта оценки земля выступает как всеобщее средство производства и как главное средство производства в сельском хозяйстве. Оценка должна характеризовать доброкачественность и ценность земли при использовании ее в сельском хозяйстве, которое включает по существу весь комплекс естественных условий производства и в этом смысле земля характеризуется почвенным покровом, качество которого выражается плодородием и местоположением.

В процессе земельно-оценочных работ выполняются подготовительные работы, в задачу которых входит выявление наличия и определение качества обследовательских материалов, содержание и значение выполняющихся ранее работ по природно-сельскохозяйственному районированию, агропроизводственной группировки почв, классификации земель; бонитировки почв и экономической оценки земель, возможность их использования при проведении оценочных работ. Затем производят сбор, систематизацию, анализ и уточнение необходимой для оценки земель исходной информации. В этой связи подготовительные работы подразделяются на камеральные работы и полевые обследования. Важным условием проведения объективной оценки земель является тщательный учет природных и экономических факторов. Влияние природных условий на урожайность сельскохозяйственных культур можно определить на сравнительно небольших территориях с примерно одинаковыми климатическими, почвенными, экономическими и организационно-хозяйственными условиями. Это связано с тем, что территория РФ имеет большую протяженность как с запада на восток, так и с севера на юг, и разнообразные характеристики качества земель, которые имеют большие различия по теплой влагообеспеченности, типам рельефа, почвенному покрову, степени освоенности земель и их использованию. Природные и экономические условия также различаются и в пределах территорий республик, краев и областей. В соответствии с этим для более объективного учета различий природных и экономических условий необходимо провести природно-сельскохозяйственное районирование территории, которое представляет собой систему деления территории страны на выделы с учетом закономерных изменений природных условий, а также особенностей использования земель в народном хозяйстве. Продуктивность сельскохозяйственного производства в значительной мере определяется почвенно-климатическими условиями и поэтому наиболее совершенной формой учета климата и почвенного покрова является проведение:

природно-климатического районирования территории;

природно-сельскохозяйственного агропочвенного районирования.

При проведении земельно-оценочных работ возникает необходимость наряду с природно-климатическими условиями учитывать экономические показатели использования земель. С этой целью проводится природно-экономическое или земельно-оценочное районирование. Земельно-оценочное районирование республики, края, области предусматривает выделение территорий относительно однородных по агроклиматическим, геоморфологическим, почвенным и мелиоративным условиям, напрямую влияющим на специализацию и уровень интенсивности производства. Поэтому, земельно-оценочный район представляет собой часть территории республики, края, области, для которой характерна относительная однородность почвенно-климатических, геоморфологических, природно-технологических, почвенно-мелиоративных условий, влияющих на уровень сельскохозяйственного производства и относительную ценность земли.

Границы земельно-оценочных районов по возможности увязывают с границами административных районов и, в крайнем случае, с границами землепользований сельскохозяйственных предприятий. Минимальное число хозяйств в земельно-оценочном районе должно быть не менее 30, что определяется требованиями статистической обработки информации. Таким образом, природно-экономическое районирование предполагает выделение земельно-оценочных районов, характеризующихся практической однородностью климата, относительно однообразным почвенных покровом и примерно одинаковыми экономическими условиями ведения хозяйства.

Глава 1. Аналитический обзор литературы

1.1 Основные положения земельно-оценочных работ

Проблема рационального и эффективного использования земельных ресурсов непосредственно связана с созданием и ведением земельного кадастра. Особенное значение при разработке земельного кадастра придается проведению земельно-оценочных работ по оценке земель (бонитировке почв и экономической оценке земель). Для успешного решения проблемы оценки земель важно обосновать с научных позиций методы ее проведения.

Методические принципы оценки земель, позволяющие установить её объект, предмет и критерии, базируются прежде всего на понимании особенностей земли как средства производства. Главная особенность земли -- это присущее ей свойство плодородия, в результате которого земельных участки обладают устойчивой качественной неоднородностью. По своей сути плодородие почвы -- это способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге. Именно свойством плодородия земля коренным образом отличается от всех других средств производства.

Современная наука выделяет в основном два вида плодородия -- естественное (природное) и экономическое (эффективное). Наряду с названными широко применяются и другие термины: плодородие искусственное, потенциальное, действительное, абсолютное и относительное. Однако эти термины служат для характеристики и уточнения двух основных видов плодородия -- естественного и экономического, объясняют их происхождение, способы выражения, степень использования и т.д.

Естественное плодородие создается в своем первоначальном виде самом природой, путем длительного почвообразовательного процесса, протекающего в определенных климатических условиях. Оно определяется физическими, химическими и биологическими свойствами почвы, ее способностью удовлетворять потребности растений.

На землях, вовлеченных в земледельческий процесс, естественное плодородие претерпевает изменения, поскольку человеческий труд становится важным фактором почвообразования наряду с природными условиями Созданное человеческой деятельностью дополнительное плодородие почвы выступает в виде искусственного плодородия, которое сливается с первоначальными свойствами почвы и становится естественным плодородием для каждого данного периода. Это единое плодородие обрабатываемых земель необходимо рассматривать как естественную, потенциальную, производительную способность земли, т. е. как потенциальное плодородие. Для каждого периода оно характеризуется потенциальными запасами в почве ремонтов питания, содержанием гумуса и его составом, особенностями теплового, солевого и других режимов почвы. Определение и сопоставление данных показателей дает представление о природном потенциальном плодородии почвы.

В процессе использования человеком потенциальных возможностей ловы, элементов питания, от которых зависит урожайность возделываемых сельскохозяйственных культур, ее естественное плодородие приобретает новое содержание и проявляется в определенном количестве потребительных стоимостей (продуктов земледелия). Таким образом, возникает экономическое (эффективное) плодородие, которое является результатом хозяйственной деятельности человека, продуктом развития общественной производительной силы и реализуется лишь в процессе производства. Уровень экономического плодородия свидетельствует об определенных возможностях человека в реализации естественного потенциального плодородия почвы в данный период. Из этого положения следует, что экономическое плодородие -- это плодородие фактически существующее (действительное), с наибольшей полнотой характеризует современную производительность земледелия.

Для научного обоснования решения методических вопросов оценки земель в системе земельного кадастра необходимо всесторонне определить уровень плодородия, которое, с точки зрения способов его проявления, выступает в форме абсолютного и относительного. Абсолютное плодородие характеризуется урожайностью (выходом продукции) с единицы земельной площади. Оно отражает степень использования потенциального и уровень действительного плодородия. Величина получаемого продукта находится в тесной связи с интенсификацией производства.

Особое значение при определении уровня плодородия имеет относительное плодородие. Точные параметры его характеристик и содержания имеют большое значение в решении основных вопросов методики оценки земель, то есть обоснования предмета и критериев оценки земель при проведении земельно-оценочных работ. Относительное плодородие характеризуется количеством получаемой продукции на единицу затрат, вложенных в землю разного качества. Из этого следует, что относительное (сравнительное) плодородие определяется производительностью равных затрат (количеством получаемой продукции на единицу затрат), вложенных в землю различного потенциального плодородия.

Понимание сущности плодородия почвы и форм его проявления позволяет определить место и значение бонитировки почв и экономической оценки земель в системе земельно-оценочных работ. Как видно из представленной характеристики основных видов плодородия почвы, природные свойства земли являются первичной основой, базисом, на который накладываются экономические факторы производства. Следовательно, экономическая оценка земли в системе земельно-оценочных работ основывается на результатах предшествующего ей этапа -качественной оценки (бонитировки) почв.

Современная наука и практика ведения земельного кадастра рассматривают бонитировку почв и экономическую оценку земель как процессы, тесно связанные общностью целей. Они опираются на единые данные регистрации землепользований, количественный и качественный учет земель, материалы почвенных исследований и источники статистической информации о производственных показателях использования оцениваемых земель. Таким образом, бонитировка почв и экономическая оценка земель являются единым процессом определения производительной способности земель, поскольку естественные и приобретенные свойства почв, технологические особенности и местоположение земель, интенсивность производства одновременно и взаимосвязанно влияют на производительность земледельческого труда.

В соответствии с положением о порядке проведения оценки земель земельно-оценочные работы включают: подготовительные работы по сбору информации, земельно-оценочное районирование территории, качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку земель.

Поскольку бонитировка почв и экономическая оценка земель представляют единый непрерывный земельно-оценочный процесс, некоторые виды работ (подготовительные работы, земельно-оценочное районирование) имеют определенное отношение к бонитировке почв и экономической оценке земель.

1.2 Понятие, содержание и критерии бонитировки почв

Бонитировка почв является сравнительной оценкой их качества по плодородию при определенном уровне развития культуры земледелия. В теоретическую разработку вопросов бонитировки почв большой вклад внес В.В. Докучаев. При оценке почв В. В. Докучаев четко различал две стороны проблемы, существенно отличающиеся друг от друга. Он считал, что в начале следует оценивать почву как естественноисторическое тело, независимо от отношения к ней человека и условий времени, то есть исследовать состав почвы, ее физические свойства, отношение к подпочве, и только после этого определять сравнительное достоинство почв. Это последнее обстоятельство, подчеркивал В. В. Докучаев, и придает исследованию почв как естественных тел особую ценность и заставляет базировать оценку земель на результатах подобных исследований. При этом важно отметить, что, разрабатывая свой естественноисторический опыт познания почв, В. В. Докучаев положил в основу оценки природные свойства и признаки почв, а урожайность культур использовал лишь для подтверждения правильности установленных им соотношений между отдельными почвенными группами. Следовательно, бонитировка как сравнительная оценка почв базируется на объективных признаках и свойствах, которые имеют ведущее значение для развития и роста сельскохозяйственных культур.

Развивая теоретические положения В. В. Докучаева о том, что естественная правоспособность почв есть главнейший фактор ценности земли, академик С. С. Соболев определяет бонитировку почв как специализированную классификацию почв по их продуктивности, построенную на объективных признаках самих почв, наиболее важных для роста сельскохозяйственных культур и коррелирующих со средней многолетней урожайностью. Он принимает в качестве первичной таксономической единицы почвенную разновидность. Бонитировка почв является логическим продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке.

Рассматривая в методическом плане бонитировку почв и экономическую оценку земель как единый процесс земельно-оценочных работ, следует вместе с тем четко разграничивать цели и задачи этих составных кадастра. Отличие задач бонитировки почв от экономической оценки земель вытекает прежде всего из понятия почвы как естественноисторического тела и понятия земли как основного средства производства в сельском хозяйстве. В соответствии с этими понятиями бонитировка почв изучает и оценивает почву как природное (естественноисторическое) тело со всеми свойственными ему признаками и агропроизводственными особенностями. Следовательно, бонитировка почв -- это качественная их оценка по важнейшим свойствам и признакам, обусловливающим естественное плодородие почвы. Первичным объектом бонитировки почв являются почвенные разновидности или их группы, однородные по качеству, технологическим свойствам, условиям обработки и т. д. Предметом бонитировки выступают естественные потребительские свойства почвы или сама почва с присущими ей объективными естественными свойствами и агропроизводственными особенностями.

Задача бонитировки почв состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тех или иных сельскохозяйственных культур, т. е. дать оценку агрономического качества почв. Исходя из этих положений, критериями бонитировки почв, являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретенные в процессе длительного окультуривания, напрямую связанные с урожайностью основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий - с продуктивностью сенокосов и пастбищ.

При проведении бонитировки почв важное значение имеет правильный выбор диагностических признаков (критериев). Только при этом условии достигается необходимая объективность результатов бонитировки. Как известно, качество почвы зависит от морфологических, генетических, химических и физических свойств. Важнейшими из этих диагностических признаков являются: мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса в почве, валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калий в почве, механический состав, кислотность, сумма поглощенных оснований, степень насыщенности почвы основаниями и др. При этом важно отметить, что набор таких признаков может в различных почвенно-климатических зонах варьировать.

Выбор диагностических признаков, находящихся в устойчивой связи с урожайностью сельхозкультур, в конкретных условиях производится на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния отдельных свойств почвы на показатели урожайности.

1.3 Понятие и содержание экономической оценки земель. Методы расчёта её показателей

Экономическая оценка земли в системе земельного кадастра характеризует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования.

Объект экономической оценки земель неразрывно связан с предметом их оценки. При обосновании предмета экономической оценки земель необходимо исходить из известного положения о том, что земля не является продуктом человеческого труда, однако полезность земли как средства производства, способность удовлетворять общественную потребность в продуктах сельского хозяйства определяет её общественную потребительную стоимость. Следовательно, предметом экономической оценки земли может быть только ее общественная потребительная стоимость как средства производства. При этом общественная потребительная стоимость земли рассматривается в неразрывном единстве ее естественных и общественно-экомических условий, определяющих полезность этих свойств.

Поскольку экономическое плодородие аккумулирует в себе характеристики естественных свойств земли в их неразрывной связи с развитием производительных сил, оно, по сути, и является конкретным выражением общественной потребительной стоимости земли как средства производства в сельском хозяйстве и, следовательно, служит предметом экономической оценки земель. Исходя из сути оценки земель, ее объектом следует считать определенные единицы земельной площади, которые отличаются по экономическому плодородию.

Следовательно, объектом экономической оценки земель (в отличие от бонитировки почв) выступает не почва, а земля как средство производства. Земля включает в себя весь комплекс природных факторов, определяющих условия её использования в процессе производства. Другими словами, объект экономической оценки земель представляет собой почву в совокупности со всеми природными факторами, определяющими понятие земли с учётом конкретных производственных и экономических условий ее использования в процессе производства. При проведении земельно-оценочных работ совокупность этих условий содержится в конкретной оцениваемой единице площади -- агропроизводственной группе почв. Как основная оценочная единица агропроизводственная группа почв объединяет разновидности почв по основным свойствам и характеру их использования. Выступая в качестве первичной оценочной единицы экономической оценки земель, агрогруппа почв представляет собой естественный ресурс с учетом конкретных производственных и экономических условий его использования. Другими словами, при экономической оценке земель учитывается местоположение оцениваемой агрогруппы почв по экономическим условиям хозяйствования, что достигается путем проведения земельно-оценочного районирования.

Экономическая оценка земель как заключительный этап земельно-оценочных работ в составе земельного кадастра определяет сравнительную ценность земли как средства производства в сельском хозяйстве. Конечная цель экономической оценки земель направлена на создание предпосылок для объективного решения вопросов рационального использования и охраны земельных ресурсов, совершенствования экономического механизма хозяйствования в народном хозяйстве.

Главная задача экономической оценки земель состоит в том, чтобы на основе всестороннего учета условий и результатов сельскохозяйственного производства установить для каждого хозяйства продуктивность земель и экономический эффект их использования (с одновременным учетом природного потенциала и объективных экономических факторов) и определить производительность общественного труда при использовании разнокачественных земельных участков.

Материалы экономической оценки земли предназначаются для решения следующих задач:

оценка хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

развитие и функционирование рынка земли;

предоставление и изъятие земельных участков;

установление размеров земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли;

установление размеров компенсационных выплат в соответствии с законодательством Российской Федерации;

формирование земельного фонда в государственной, муниципальной и частной собственности.

Экономическая оценка земель характеризует их производительную способность как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных показателей.

По результатам бонитировки почвенные разновидности объединяются в группы (агропроизводственные группы почв), которые оцениваются по экономическим показателям, что и является задачей экономической оценки земель. Оценка земли производится в двух аспектах:

Общая оценка земель.

Частная оценка - по эффективности возделывания основных сельскохозяйственных культур (всех черновых, кукурузы на зерно, подсолнечника, кукурузы на силос и зеленый корм, однолетних трав на сено, многолетних трав на сено).

Основными показателями как общей, так и частной оценки земель являются:

продуктивность земель, исчисленная по выходу валовой продукции растениеводства в кадастровых ценах (ВП - валовой продукт), руб/га -при общей оценке, или урожайность основных сельскохозяйственных культур (У), ц/га - при частной оценке;

окупаемость затрат - отношение стоимости продукции в кадастровых целях к затратам на ее производство, руб/руб исчисляется по формуле:

дифференциальный доход (часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях), руб/га.

Показатели урожайности и продуктивности (ВП) выражают достигнутый уровень производства, который зависит как от качества земли, так и от уровня интенсивности земледелия, причем во многих случаях различи» в величине производственной продукции определяются в большей мере уровнем интенсивности, чем различия в естественном плодородии.

Окупаемость затрат (03) характеризует эффективность земледельческого труда по количеству произведенной продукции на единицу затрат. При одинаковом уровне интенсивности окупаемость затрат всегда выше на лучших землях по сравнению с худшими. Данный показатель является связующим показателем между валовым продуктом и дифференциальным доходом. На его основе определяется удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте.

Дифференциальный доход (ДД), соответствующий суммарной дифференциальной ренте I-II, выражает общую величину экономического эффекта использования земель с одновременным учетом их качества и уровня интенсивности земледелия.

Дифференциальный доход определяется на основе оценочных показателей валового продукта и окупаемости затрат по следующим формулам:

где d - удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте, который определяется по следующим показателям:

где 03 - оценочный показатель по окупаемости затрат;

1,35 - исходный уровень окупаемости затрат.

При 03 более 1,35 дифференциальный доход соответственно будет положительной величиной и возрастает пропорционально приросту оценки земель по окупаемости затрат и валовому продукту.

В связи с необходимостью стоимостной соизмеримости различных видов растениеводческой продукции при проведении оценки земель используются кадастровые цены, которые по своему уровню соответствуют общественно необходимым затратам в худших условиях массового товарного производства сельскохозяйственных культур.

Глава 2.Качественная оценка (бонитировка) почв

2.1 Расчёт баллов почв по их свойствами признакам. Построение оценочной шкалы

Главным основанием бонитировки почв должны служить их природные качества как наиболее объективные и надежные показатели. Наименьшей таксономической единицей бонитировки является почвенная разновидность.

Разработка шкалы бонитировки почв начинается с составления областного списка почвенных разновидностей. В Ростовской области этот список основных (занимающих площадь более 500 га) почвенных разновидностей содержит 1200 наименований.

Для каждой почвенной разновидности определяется почвенный балл по свойствам, наиболее тесно связанным с урожайностью сельскохозяйственных культур: содержание гумуса в пахотном слое, запасы гумуса в профиле, мощность гумусового профиля и содержание физической глины.

Для определения указанных признаков проводятся почвенные и агрохимические обследования на всей территории области.

По материалам крупномасштабных почвенных обследований определяют свойства и признаки каждой почвенной разновидности, выбранные в качестве критериев бонитировки.

Для сопоставимости критериев бонитировки почв их показатели выражаются в баллах.

В ростовской области за 100 баллов приняты следующие количественные показатели:

мощность гумусового горизонта - 135 см;

запасы гумуса в гумусовом горизонте - 600 т/га;

Баллы каждой почвенной разновидности по данным критериям определяют по формуле:

земельный почва плодородие бонитировка

где Б К - балл почвы по определённому критерию;

П Ф - фактическое значение данного критерия;

П КП - количественный показатель критерия, принятый при сто бальной оценке.

Для каждой почвенной разновидности определяется среднегеометрический почвенный балл по формуле:

где Б СГ - среднегеометрический балл почвы;

Б 1 - балл по содержанию гумуса;

Б 2 - балл по мощности гумусового горизонта;

Б 3 - балл по запасам гумуса;

Б 4 - балл по содержанию физической глины.

Для определения совокупного почвенного балла в среднегеометрический почвенный балл вводятся понижающие поправочные коэффициенты на специфические признаки почв (солонцеватость, переувлажнение).

С учетом поправок на совокупный коэффициент устанавливается совокупный балл бонитета для конкретной почвы (Б П =Б СГ k). Результаты расчетов сводятся в таблицу шкалы бонитировки почв

Первичными оценочными единицами для оценки земель (бонитировки почв и экономической оценки земель) служат группы почв близкие по генезису.

Выделенные, в процессе проведения земельно-оценочных работ, группы почв (агропроизводственные группы) характеризуются показателями свойств и признаков, установленными по почвенным разновидностям.

2.2 Бонитировка почв в хозяйствах

Список групп почв на пахотных угодьях в оценочном районе состоит из десяти наименований. В результате проведения земельно-оценочных работ в области для каждой группы почв рассчитан бонитет по свойствам и признакам.

Наличие данной информации позволяет провести бонитировку пашни по всем хозяйствам района.

Бонитировка любого земельного участия, состоящего из различных групп почв, проводится как средневзвешенная величина баллов бонитета отдельных почв с учетом их площади по формуле:

где ББ - балл бонитета земельной территории (угодья);

Б П1 ,Б П2,…., Б Пn - бонитеты групп почв (из приложения 1);

Р 1 , Р 2 ,…, Р n - площадь групп почв (из приложения 2).

Результаты расчётов сводятся в таблице 2:

2.3 Определение степени корреляции совокупного почвенного балла с урожайностью (продуктивностью) сельскохозяйственных культур

В результате проведённых расчётов в таблице 2 по каждому хозяйству в целом по району почвенные баллы пашни в зависимости от баллов бонитета групп почв и их площадей в составе пахотных земель.

Достоверность проведенных расчетов определяется коэффициентом корреляции почвенного балла с фактической (продуктивностью) урожайностью. Между этими величинами существует тесная связь.

Однако прежде, чем приступить к определению коэффициентов корреляции, необходимо рассчитать продуктивность земель (стоимость валовой продукции с 1 га пашни по фактической урожайности взятых основных культур - зерновых, кукурузы на зерно, подсолнечника).

Стоимость валовой продукции в целом по хозяйству (ВП х) определяется по формуле:

где У Ф - урожайность (среднемноголетняя) сельскохозяйственных культур в хозяйстве, ц/га (берется из приложения 3);

С ппх - структура посевных площадей (площадь, в %, которую занимает культура от общей площади пашни хозяйств),

ц - кадастровая цена на сельскохозяйственную продукцию, руб/ц (для зерновых 23 руб/ц, кукурузы на зерно - 25,3, подсолнечника - 26,5 руб/ц).

После расчетов баллов бонитета хозяйств (ББ), стоимости валовой продукции с 1 га пашни (ВП), и имеющихся данных по фактической урожайности сельскохозяйственной культуры (У) все результаты сводятся в таблице 3.

Таблица 3

Исходные данные для определения коэффициента корреляции почвенного балла с продуктивностью земель.

	хозяйства	исходные величины
				фактическая урожайность
				зерновые	кукуруза	подсолнечник
	Коммунар
	Обильное
	Прогресс

Коэффициент парной корреляции определяется по формуле:

где r - коэффициент корреляции;

x - балл бонитета хозяйства;

y - фактическая урожайность сельскохозяйственной культуры, или продуктивность пашни;

n - число наблюдений.

Все расчёты по определению коэффициента корреляции ведутся в таблицах 4 и 4а:

Таблица 4 Определение коэффициента корреляции балла бонитета почв и валового продукта

	хозяйства
	Коммунар
	Обильное
	Прогресс
	по району

Таблица 4а . Определение коэффициента корреляции балла бонитета почв и урожайности зерновых.

	хозяйство
	Коммунар
	Обильное
	Прогресс
	по району

Значение коэффициента корреляции определяют с точностью до 0,001, обязательно указывая знак, характеризующий прямую или косвенную обратную связь.

Если значение находиться с точностью до 0,5000, то связь следует считать слабой, от 0,501 до 0,700 - средней, более 0,700 - тесной, более 0,900 - очень тесной.

Достоверность и существенность коэффициента корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:

где m r - среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;

n - число пар наблюдений.

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента определяется по формуле:

Полученные результаты расчётов по формулам записаны в таблице5:

Таблица 5 . Числовые характеристики связи продуктивности (урожайности) с баллами бонитета

Значение критерия Стьюдента(t Ф), в обоих случаях больше 2,5 - его теоретического значения. Это свидетельствует о том что, коэффициент корреляции можно считать достоверным. То есть прямолинейная связь между урожайностью и почвенным балом доказана.

Глава 3. Экономическая оценка земель.

3 .1 Определение базисных показателей по группам почв

Основными показателями экономической оценки земли, как уже отмечалось, являются: продуктивность земель (стоимость валовой продукции), окупаемость затрат и дифференциальный доход. Для определения этих показателей по земельным участкам, отдельным сельскохозяйственным угодьям и в целом по хозяйствам необходимо вначале вычислить базисные исходные показатели оценки по группам почв - урожайность отдельных культур и затраты на их производство. Однако урожайность отражает качество земли при условии равенства производительных затрат на ее получение.

Поэтому экономическая оценка земли проводится по сопоставимой «нормальной» урожайности. «Нормальная» урожайность это показатель эффективного плодородия определенной группы почв применительно к конкретной культуре, в характерных для данной местности климатических условиях, и при среднеобластной ресурсообеспеченности и среднем уровне использования этих ресурсов.

При расчете «нормальной» урожайности используются уравнения регрессии (модели урожайности), полученные в результате многократного корреляционно-регрессивного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая. Для этих целей проводится сбор информации производственно-экономических, почвенных, климатических показателей. Источниками информации о почвах служат материалы почвенных и геоботанических обследований, результаты бонитировки почв. Производственно-экономические показатели выбираются из годовых отчетов хозяйств, статистической и бухгалтерской отчетности по многолетним (не менее, чем за 5 лет) данным; по посевным площадям и валовым сборам сельскохозяйственных культур, составе основных фондов, затратам на производство продукции, внесению удобрений на 1 гектар пашни, стоимости силовых и рабочих машин на 1 гектар культивируемой площади и другим; по всем хозяйствам области.

Из климатических показателей за многолетний период выбираются следующие: сумма температур выше 10° за весь вегетационный период и отдельные месяцы, количество осадков за год и месяцы вегетационного периода, количество дней с суховеями, запасы продуктивной влаги в слое 0-20 см и 0-100 см в период посева и начала вегетации озимых культур.

В результате указанной информации и ее обработки институтом ЮжНИИгипрозем, в процессе проведения оценки земель в области, получена «нормальная» урожайность сельскохозяйственных культур по всем агропроизводственным группам почв, рассчитанная в результате множественного корреляционно-регрессивного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая (приложение 6).

«Нормальная» урожайность по группе почв и является базисным показателем частной оценки земель. По данным базисной урожайности культур (У б) определяется базисная продуктивность земель (стоимость валовой продукции) (ВП б) по группам почв, как базисная величина общей оценки земель. Базисная продуктивность земель рассчитывается по формуле:

где ВП б - базисная стоимость валовой продукции по группам почв;

С ППР - структура посевных площадей по району (приложение 4);

У б - базисная урожайность сельскохозяйственных культур по группам почв (приложение 6).

Наряду с базисной урожайностью и продуктивностью земель определяются также базисные затраты по каждой культуре и в целом по пашне. За базисные затраты принимают средний уровень затрат, соответствующий обычным условиям агротехники в оценочном районе. По условиям выполняемой работы затраты дифференцируются только в зависимости от величины урожая.

Расчет базисных показателей затрат по группе почв для конкретной культуры проводится по формуле:

где З БК - базисная величина затрат по группе почв для конкретной культуры, руб/га;

3 Н - затраты, не связанные с уборкой урожая (вспашка, внесение удобрений, борьба с сорняками и другое), руб/га;

3 У - затраты уборочные (скашивание, обмолот, транспортировка и другое), руб/га;

У - урожайность культуры на данной группе почв, ц/га (приложение 6);

У Р - средняя величина урожайности данной культуры в районе (приложение 3).

Величина 3 Н и З У в сумме равны средним по району затратам на 1 гектар данной культуры. Соотношение между ними устанавливается из технологических карт. При выполнении всей работы соблюдалось соотношения:

З Н =60%; З У =40%.

Рассчитанные по формуле указанной выше, базисные затраты используются для проведения частной оценки земель. Вместе с тем, на основе их величин устанавливаются базисные затраты и для общей оценки земель, исходя из структуры посевных площадей в оценочном районе и урожайности сельскохозяйственных культур, по которым проводится частная оценка земель.

Вычисление базисных затрат для общей оценки земель проводится по формуле:

где 3 БВ - базисная величина затрат по группам почв для общей оценки земли, руб/га;

З БК - базисная величина затрат по группе почв для конкретной культуры, руб/га;

С ППР - структура посевных площадей в районе, площадь в процентах, которую занимает культура от общей площади пашни в хозяйстве (приложение 4).

Результаты расчетов базисных показателей заносят в сводную таблицу 6:

Таблица 6. Базисные показатели по группам почв

		общая оценка	зерновые	кукуруза	подсолнечник
				урожайность		урожайность		урожайность

3.2 Составление шкал частной оценки пашни по продуктивности

На основе абсолютных величин базисной урожайности по группам почв рассчитываются относительные показатели оценки, в баллах. В относительных показателях частной оценки отражается уровень эффективного плодородия групп почв применительно к конкретным сельскохозяйственным культурам.

На основе данных взятых из приложения 6 проводится перерасчет данных базисной урожайности в показатели продуктивности по кормовым единицам. Ниже приводятся коэффициенты (к) перерасчета продукции сельскохозяйственных культур в кормовые единицы:

зерновые - 1,19;

кукуруза на зерно - 134;

подсолнечник - 1,47.

После перевода базисной урожайности по культурам в кормовые единицы производится расчет баллов по урожайности для отдельных сельскохозяйственных культур. За 100 бадлов принята урожайность в 50 ц/га кормовых единиц. Продуктивность любой культуры в кормовых единицах по группе почв определяется в процентах к эталону (50 ц/га).

Проведенные расчеты по определению балла заносят в таблицу 7, представляющую собой шкалу частной оценки земель по продуктивности:

Таблица 7 Шкала частной оценки пашни по продуктивности

	сельскохозяйственные культуры
	зерновые	кукуруза	подсолнечник

3.3 Составление шкалы общей оценки пашни

В разделе 3.1. были рассчитаны показатели валовой продукции (ВП) и затрат (З), которые сами по себе являются оценочными показателями. На базе показателей рассчитывается показатель оценки земель по окупаемости затрат (03), как отношение валовой продукции к производственным затратам. При этом стоимость валовой продукции и затраты берутся из таблицы 6.

Расчет дифференциального дохода (ДД) производится по формулам указанным выше. Полученные в результате произведенных расчетов абсолютные показатели общей оценки земли: стоимость валовой продукции (ВП), окупаемость затрат (03) и дифференциальный доход (ДД) согласно существующей методике исчисляются в относительных показателях, баллах. За 100 баллов для Ростовской области приняты:

стоимость валовой продукции - 1000 руб/га;

окупаемость затрат - 8 руб/руб;

дифференциальный доход - 800 руб/га.

Проведенные расчеты абсолютных и относительных показателей общей оценки пашни занесены в таблицу 8:

Таблица 8 . Шкала общей оценки пашни

шифр группы почв	показатели оценки

3.4 Расчёт показателей частной оценки пашни и её графическое оформление

Частная оценка производится по шкале частной оценки пашни по продуктивности (таблица 7) на основе удельного веса групп почв в площади каждого хозяйства (приложение 2) по формуле:

где Б - балл хозяйства района по данному показателю;

I j - удельный вес группы почв (j-ой) в общей площади пашни хозяйства;

Б j - величина j-ой группы почв в шкале.

Расчёты ведутся в таблице 9:

Таблица 9 . Расчёты баллов частной оценки пашни по продуктивности

	Хозяйства	зерновые	кукуруза	подсолнечник
	Коммунар
	Обильное
	Прогресс
	По району

После расчета баллов экономической оценки по культурам определяется достоверность и надежность полученных земельно-оценочных показате...

Подобные документы

Природно-географическая характеристика территории Болградского района. Методика проведения работ по эколого–агрохимическому обследованию и оценке почв и земель. Особенности гумусного состояния. Обоснование мероприятий по повышению плодородия почв.

дипломная работа , добавлен 12.11.2014


Особенности плодородия почв Башкортостана. Оптимальные параметры состава, свойств земли. Факторы, лимитирующие плодородие грунта. Факторы продуктивности фитоценозов и урожайности сельскохозяйственных культур. Методики исследования плодородия почв.

реферат , добавлен 07.12.2008


Рассмотрение основных характеристик почв и климатических условий в Костанайской области. Анализ хозяйственной деятельности ТОО "Аккол". Изучение содержания основных элементов питания почв в данном предприятии. Оценка влияния удобрений на урожай зерна.

дипломная работа , добавлен 03.07.2015


Изучение направлений хозяйственной деятельности организации. Особенности климатических условий, рельефа и почв. Характеристика основных экономических показателей деятельности хозяйства. Интенсификация и интенсивность сельскохозяйственного производства.

контрольная работа , добавлен 10.05.2010


Расчет баллов бонитета почв по признакам. Определение среднегеометрического почвенного балла, общего балла агропроизводственной группы, степени корреляции совокупного почвенного балла с урожайностью сельскохозяйственных культур по 10-ти землепользованиям.

курсовая работа , добавлен 14.01.2016


Выявление влияния плодородия дерново-подзолистых почв на ее нитрификационную способность. Определение агрохимических свойств дерново-подзолистых почв и расчет индекса окультуренности почв. Анализ влияния плодородия на содержание NPK в зерне и соломе.

курсовая работа , добавлен 09.12.2013


Географическое положение и характеристика природных условий почвообразования на территории района. Гумусное состояние дерново-подзолистых почв, их рациональное использование и охрана. Расчёт нормы органических, известковых и минеральных удобрений.

курсовая работа , добавлен 13.11.2014


Географическая характеристика Бокситогорского района. Описание главных генетических типов почв и основных почвообразующих процессов их формирования. Степень сельскохозяйственной освоенности района. Основные мероприятия по повышению плодородия почв.

курсовая работа , добавлен 26.11.2012


Природные условия и характеристика СПК "Урняк". Географическое распространение почв севооборотной площади. Типы почв, их генезис, морфологические признаки, состав, степень эрозии и пути повышение их плодородия. Агропроизводственная группировка почв.

курсовая работа , добавлен 31.01.2011


Материнские породы и грунтовые воды. Зональные факторы почвообразования. Определение возраста почв. Агрометеорологические показатели района за 1961–2001 годы. Растительность и животные организмы. Биологические и агрохимические показатели плодородия почв.